Consejos que debes seguir si piensas comprar una vivienda

on Diciembre 22, 2014 Economia en España and Etiquetas: , , , , , , , , with 0 comments
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Es muy posible que pienses que el mercado inmobiliario se encuentra paralizado, no obstante también es muy posible que estés buscando comprar tu propia vivienda ahora mismo o dentro de un año. El año 2013, tanto como el 2012, realmente fue un año bastante malo para vender y comprar inmuebles, muchas veces, la venta de inmuebles en la actualidad, se produce exclusivamente debido a la necesidad de venta, lo que muchas veces recomiendan los expertos a los vendedores es “si realmente no es necesario, espera”.

¿Qué ocurre con el comprador de la vivienda?

Las personas que se lanzan en la compra del inmueble, lo hacen por diferentes motivos: debido a que esa persona se independiza, debido a que va a crear una familia, debido a que está buscando ampliar la familia, y busca una casa más grande, como una inversión…. Entre otras muchas posibilidades. Actualmente tal y como se encuentra el mercado, comprar una vivienda para especular con ella forma parte del pasado.

Consejos para la compra de una vivienda

Sea cual sea el motivo que te impulsa para adquirir un inmueble, hay que tener muy en cuenta otros aspectos antes de lanzarse a la compra del inmueble, no podemos olvidar que la compra de un inmueble es una de las compras más transcendentales de nuestra vida.

  • El comprador del inmueble es quien realmente controla la negociación, cuando se produce la venta entre particulares.  Esto es una gran diferencia respecto a lo que ocurría en plena burbuja inmobiliaria, quien actualmente vende su inmueble lo hace debido a que necesita el dinero, y quien compra el inmueble también lo sabe. Esto hace que el comprador tenga una posición privilegiada en la actualidad, y también gracias a esta posición privilegiada, el comprador puede conseguir un mejor precio.  Si estamos buscando conocer los descuentos medios que se están solicitando por el inmueble, puedes mirar en idealista. com, donde tendrás que descuentos están pidiendo los posibles compradores en función de la geografía Española.
  • El poder de negociación se difumina cuando el que vende es una entidad financiera. Los bancos realmente buscan desprenderse de sus activos, de esta forma, muchos bancos en algunas ocasiones han realizado grandes rebajas en sus precios, con el fin de dar salida a rápida a los inmuebles que tienen.  No obstante en ese tipo de transacciones el propio banco es el que sigue controlando la propia financiación.  Esto va a hacer que decida a quien concrétamente le ofrece la financiación, y que tipo de inmuebles le va a ofrecer. Esto va a hacer que la capacidad de negociación del comprador sea mucho menor que si la transacción se hace entre particulares.
  • Si te estás planteando comprar una vivienda, no podrá desgravarse de la propia declaración de la renta.  Si elegimos una hipoteca media de 20 años, los propios compradores del inmueble habrían conseguido desgravar unos 27.120 euros de media, o 54.240 euros si desgravan los dos miembros de la pareja.  Estas también son cifras a tener en cuenta en el precio final de venta del inmueble.
  • Algo parecido va a pasar con el IVA, existe un impuesto que se aplica a la propia compra de viviendas de primera transmisión. El propio IVA ha subido desde un 4% a un 10%, y esto va a afectar directamente a los inmuebles que se encuentran en venta en las promotoras. El ahorro puede oscilar entre 6.000 euros para una hipoteca de 80.000 euros hasta los 30.000 euros para una hipoteca de 400.000 euros. Estos cálculos también sirven a la hora de negociar el precio del inmueble. Este punto también está haciendo que actualmente muchas entidades publiciten el ahorro de ese impuesto en los precios.  ¿Qué ocurre con los pisos de segunda transmisión?  Para el caso de segundas transmisiones, venta de inmuebles que se produce entre particulares, y en muchos casos con los pisos de los bancos, se impone también el impuesto de las transmisiones patrimoniales, este puede oscilar entre un 7% y un 8%, dependiendo de en qué comunidad autónoma nos encontremos.
  • Necesitas tener dinero ahorrado, si vas a comprar un piso, es necesario y muy recomendable que tengas ahorrado un poco de dinero. Normalmente las entidades, excepto para inmuebles de su propiedad, solo suelen financiar hasta un 80% del precio de tasación o de compra-venta, aunque en la mayor parte de los casos, no llegan a financiar hasta el 80% sino menos. Esto hace que sea necesario tener cierto dinero ahorrado, para poder adquirir el inmueble de un particular o de una promotora.  Se habla de ahorrar un 20% del importe de tasación, aparte que es muy recomendable ahorrar un 10% más pensado para los gastos derivados de la compra venta. De esta forma para la compra de una vivienda de por ejemplo 200.000 euros, tendríamos que tener ahorrados 60.000.
  • ¿Qué ocurre si no tienes ningún ahorro disponible?  En ese caso, tu decisión de compra va a estar limitada a los inmuebles de los bancos. De esta forma es posible que consigas una financiación del 100%, e incluso en algunas ocasiones el propio banco ofrecerá una financiación extra pensada para cubrir los gastos. Es posible que en este caso se compre muy por encima del precio del mercado. Hay estudios que demuestran que los precios ofrecidos por el banco, son hasta un 20% más caros de lo que piden los vendedores particulares.  Es decir de un banco, vas a comprar más caro que de un particular.
  • En el caso de que decidas decantarte por una vivienda del banco, deberás tener en cuenta que va a ser la propia banca quien controle todo el tema de financiación, y es posible que termines adquiriendo algo muy diferente en todos los aspectos (ubicación, superficie, precio…) a lo que querías en un principio. Es decir, terminarás adquiriendo la vivienda para la que el banco si te concede hipoteca.
  • Es importante que te informes de la mejor manera de la vinculación que va a exigir el banco cuando finalmente se firma la hipoteca.  Otra clausula es saber si cuenta con una clausula suelo. ¿Qué ocurre con la vinculación? De el tipo de vinculación es de lo que va a depender el diferencial que se va a aplicar sobre el préstamo hipotecario.  Por otro lado, suele ser usual contratar también un seguro de vida, o el seguro del hogar. No obstante hay bancos que también exigen que contrates tarjetas de crédito que además deben de tener un consumo “x” mínimo (suele rondar los 3.000 euros). Por otro lado, es fundamental informarse sobre las comisiones que afectarán a nuestra hipoteca, como las comisiones por apertura, cancelación, amortización, subrogación…
  • La caída de los precios, se ve “compensada” por el aumento del diferencial. Actualmente se calcula que si los precios han bajado entre un 30% o un 40%, el encarecimiento de las hipotecas ha tenido como consecuencia que se ha “comido” un 10% de esa caída. El encarecimiento del diferencial se ha producido de una forma muy brusca llegando a “compensar” la caída de los precios. Si piensas que el precio de los pisos va a seguir y seguir bajando, también deberás tener en cuenta que el diferencial va a seguir subiendo.
  • ¿Pisos chollo? ¡Cuidado! Aunque el precio de venta sea “barato”, todos los inmuebles van a tener un valor fiscal, es decir… Un precio mínimo de venta.  Saber este valor es muy importante a la hora de hacer frente a los impuestos que se derivan de la compra de la vivienda. Cuanto menor es el precio, menores van a ser los  impuestos que va a pagar el comprador. Obviamente no es lo mismo pagar un porcentaje de una cantidad pequeña, que de una cantidad mayor.  Es por ello que va a tener una gran importancia que el propio comprador, antes de que se firmen las escrituras, o antes de aportar alguna señal, compruebe si el precio de venta de ese inmueble, no sea inferior al valor que tiene dicho inmueble para hacienda ya que de ser así, hacienda nos va a reclamar la diferencia en concepto de impuestos e intereses.
Es decir, nunca olvides que antes de escriturar o aportar una “señal” para reservar el “piso chollo” comprueba que el precio de venta no sea inferior al que tiene para hacienda. Si vas a comprar un inmueble, no dudes en tener en cuenta todos estos consejos.
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