Tipos de financiación hipotecaria

on Septiembre 22, 2014 Economia en España and Etiquetas: , , , , , , , , with 0 comments
logo_de_garantia_inmofinan Reunificación de deudas, préstamos personales, créditos, Inmofinan

Si estás en el momento de comprar una casa, es posible que lleves un tiempo mirando tipos de hipotecas. Hoy en Inmofinan, queremos ayudarte a elegir el mejor sistema financiero para financiar de la mejor forma tu inmueble. ¿Qué tipos de hipotecas existen? ¿Cual es la que me conviene más? ¿Cual es la mejor hipoteca? ¿En qué se diferencian unas hipotecas de otras? Dentro del gran mercado de financiación hipotecaria, van a existir diferentes parámetros y criterios, a la hora de buscar diferenciaciones entre tipo de financiación hipotecaria, tendremos que dividirlo  de varias maneras.

¿Cuales son los principales tipos de financiación hipotecaria?

Dentro de todas las formas que existen para diferenciar unas hipotecas de otras, se puede destacar el tipo de diferenciación basado en “los tipos de interés”, de esta forma podremos ver las ventajas y desventajas que tiene cada una de estas soluciones financieras.

¿Cómo se diferencian las hipotecas según el tipo de interés?

En base al tipo de interés, las hipotecas se pueden diferenciar en:

  • Hipotecas a “tipo fijo”: Este tipo de hipotecas se va a caracterizar en que el propio tipo de interés no varia durante todo el plazo hipotecario pactado. ¿Esto que va a provocar a efectos prácticos? A efectos prácticos este tipo de financiación  la característica fundamental es que se va a pagar exactamente la misma “cuota” durante toda la vida del préstamo hipotecario. Este  tipo de financiación es muy interesante si el tipo fijo que se ha pactado es lo suficientemente atractivo para aceptar la hipoteca. ¿Inconvenientes? Este tipo de hipoteca, suele tener unos costes de subrogación bastante altos (la compensación por cierre hipotecario puede suponer un 4% e incluso más), ¿Qué consejo fundamental deberemos tener en cuenta si queremos este tipo de hipoteca? Un consejo a tener muy en cuenta, es el de analizar todas las condiciones profundamente antes de firmar la hipoteca.
  • Hipotecas con “tipo variable”: Las cuotas que se pagarán mensualmente, van a ser constantes durante cada uno de los periodos de revisión, por otro lado, podrá ir cambiando haciendo referencia a cuando se revisa el interés. En España la gran mayoría de hipotecas que se contratan cuentan con este sistema de amortización. Es decir, son hipotecas variables.
  • Hipotecas mixtas: En este tipo de financiación inmobiliaria, se van a combinar aspectos de las dos anteriores (hipotecas de interés variable, y las hipotecas con interés fijo). En este caso un porcentaje del interés variaría  en función del referencial (generalmente este suele ser el Euribor), el otro aspecto sería el interés fijo que ya se ha pactado con anterioridad.

¿Cómo se diferencian las hipotecas según el tipo de cuota?

 No obstante aparte del la diferenciación hipotecaria en función del tipo de interés, también van a surgir diferenciaciones en función del tipo de cuota que tiene la hipoteca. En este caso van a ser:
  • Hipotecas que mantienen la cuota constante: Estas suelen ser las hipotecas más habituales, siendo el gran diferencial que mantienen las cuotas de una forma constante durante todo el periodo de revisión del tipo de interés. ¿Cada cuanto se suelen re-calcular las cuotas? Normalmente las cuotas se suelen re-calcular cada año, y algunas veces cada semestre. ¿Cómo se re-calculan las cuotas? Normalmente se suelen re-calcular teniendo muy en cuenta la evolución del referencial, y por otro lado, el diferencial aplicable. ¿De qué se van a componer las cuotas mensuales? Las cuotas mensuales (o también llamadas mensualidades) se van a componer de una parte de intereses, y otra parte dedicada a la amortización de la deuda hipotecaria. De esta forma conseguiremos reducir el capital por pagar pendiente. ¿Las cuotas y los intereses suelen cambiar con los años? El caso más habitual es en el que los primeros años la parte de intereses suele ser más alta, y la parte de amortización, suele ser más reducida. Con los años, esta proporción inicial, va cambiando e invirtiéndose.
  • Hipotecas con cuotas blindadas: Hay hipotecas que pese a ser de tipo variable van a mantener la cuota constante durante todos los años de pago hipotecario. ¿Qué ocurre si el interés aumenta? En ese caso, no se sube la mensualidad, pero si se aumenta el plazo total para amortizar la hipoteca. ¿Qué ocurre si bajan los intereses? En ese caso, la cuota mensual a pagar no varía, pero se disminuirá el tiempo total de pago de la deuda.
  • Cuota final: En esta, un gran porcentaje de la deuda pendiente se va a pagar en la última cuota (se puede hacer hasta un 30% de los intereses). ¿Qué hay que tener en cuenta en este tipo de financiación hipotecaria? En este tipo de financiación hipotecaria deberemos tener en cuenta que finalmente se terminan pagando muchísimos más intereses. Y por otro lado, algo a tener muy en cuenta es que al final de la hipoteca deberemos tener ahorrado bastante dinero con el fin de cancelar totalmente la deuda y los intereses acumulados.
  • Interest only (solo intereses): Este es un sistema de financiación muy recurrente en el extranjero, durante esta forma de financiación, durante toda la vida hipotecaria no se amortiza capital, pero si se pagan exclusivamente los intereses (lo que comúnmente se llama carencia de capital). ¿Con qué otro sistema de financiación es comparable? Si quisiéramos compararlo, sería una especie de “alquiler” pero con todos los riesgos y ventajas de ser el propietario del inmueble. ¿Qué ocurre cuando acaba el préstamo? Cuando acaba el préstamo, la deuda que queda va a ser exáctamente la misma que cuando se contrató inicialmente, ¿Cómo lo hace el comprador en este caso? Generalmente el cliente paga la totalidad de la deuda al banco, o vende el inmueble antes de que este momento se produzca.
  • Cuota creciente: En este tipo de financiación, la cuota va a crecer un % fijo cada año (normalmente este crecimiento suele ser de entre el 1-2 %), por otro lado, también se va a producir una variación del tipo variable en cada revisión (trimestral o anual). Con este tipo de financiación hipotecaria, de forma inicial se va a pagar mucho menos, no obstante llega un punto que la cuota crece bastante año a año.

¿Cómo se diferencian las hipotecas según el tipo de cliente?

Las hipotecas también se pueden diferenciar en función del tipo de cliente al que se dirigen, de esta forma hay muchas diferenciaciones como por ejemplo:

  • Hipotecas pensadas para jóvenes:Este tipo de financiación, no siempre existe, y no siempre está disponible. ¿Qué características tiene este tipo de financiación hipotecaria? Este tipo de financiación hipotecaria, va a diferenciarse del resto en que va a ofrecer condiciones más “ventajosas” para clientes con una edad menor a los 30-35 años.
  • Hipotecas pensadas para no- residentes: Estas suelen estar pensadas para segundas residencias de personas que de forma habitual viven fuera de España. En estos casos el cliente realmente no reside en España, lo cual hace que los criterios de esta hipoteca sean más “duros”. ¿A qué nos referimos con condiciones más duras? Una de las condiciones a las que nos referimos es que este tipo de personas deberá aportar sus ahorros que cubran hasta el 50% del precio de la compra venta del propio inmueble.
  • Hipotecas que se reservan a determinados colectivos: Como por ejemplo los préstamos hipotecarios que están reservados para funcionarios, personas que se dedican a la aviación, empleados de grandes compañías…

¿Cómo se diferencian las hipotecas según el tipo de inmueble?

En cuanto al tipo de inmueble, existe mucha variedad de financiación hipotecaria, entre todas las hipotecas que existen podemos citar por ejemplo:

  • Financiación de hipotecas para pisos de bancos: En esta el propio inmueble que se va a financiar va a proceder de una “cartera” o “catalogo” disponible en el propio banco. ¿Cómo se suelen conseguir estos pisos? Por norma general son pisos que se obtienen por adjudicación en subasta, o en dación en pago (este caso se suele dar con clientes que no han podido pagar su préstamo).
  • Hipotecas para VPO (viviendas de protección oficial) públicas o privadas:  Este tipo de viviendas no se pueden vender al precio de mercado, sino que se venden por el valor legal que se ha estipulado.
  • Hipotecas sobre bienes urbanos, y también sobre bienes rústicos (si la vivienda está legalizada).
  • Hipotecas para el suelo: Estas normalmente se suelen hacer con el fin de financiar un terreno urbanizable, y posteriormente construir sobre el.
  • Hipotecas pensadas para la adquisición de una primera vivienda, o vivienda habitual: La mayor parte de las ofertas hipotecarias disponibles se van a centrar en este tipo de garantías, ya que es el tipo de préstamo con menos posibilidad de impagos.
  • Hipotecas pensadas para financiar una segunda residencia: En este tipo de hipoteca el cliente que busca una nueva hipoteca ya va a tener comprada su propia vivienda familiar. ¿Que condiciones suele tener esto? Una de las condiciones “normales” o  ”usuales” suele ser la exigencia de hipotecar ambas viviendas.

¿Cómo se diferencian las hipotecas según el tipo de naturaleza?

En cuanto a los tipos de préstamo, también se van a diferenciar en función de su naturaleza
  • Hipoteca de subrogación del préstamo promotor: Este caso suele ser cuando asumimos el préstamo hipotecario que la propia entidad financiera va a otorgar al promotor que nos vende la nueva obra.
  • Hipoteca de subrogación de la parte acreedora: (A este tipo de hipoteca, también se le suele llamar, “hipoteca por cambio de banco”).  Esta es una de las formas de financiación más frecuentes con el fin de mejorar las condiciones de nuestra propia hipoteca, ya que se cambia de entidad financiera a otra que nos ofrezca mejores condiciones.
  • Reunificación de deudas: Este tipo de financiación hipotecaria, se suele hacer con el fin de pagar una única cuota hipotecaria que una todos los antiguos préstamos y deudas.
  • Hipoteca inversa: Este caso se suele dar cuando el propietario de la vivienda es de la tercera edad y necesita completar su pensión. De esta forma va a hipotecar su vivienda libre de cargas a cambio de una renta mensual a cambio.
  • Hipoteca en divisas y multidivisas: Este va a ser uno de los productos más “arriesgados”, ya que en el peor caso, podremos deber mucho más dinero que el inicial pese a haber pagado muchas cuotas. Este tipo de financiación inmobiliaria  solo es recomendable para personas expertas en divisas.

En la actualidad, existe muchísima variedad de formas financieras pensadas para la adquisición de viviendas. De esta forma es recomendable elegir la opción financiera que mejor se adapte a nuestras necesidades, y por otro lado, tenga muy en cuenta nuestras necesidades y posibilidades tanto personales como económicas.

¿Qué ocurre con los créditos y préstamos hipotecarios?

Aunque muchas veces las personas se confunden entre los términos crédito y préstamo, no es lo mismo, aunque ambos conceptos corresponden a deudas que habrá que pagar.

¿Qué es un crédito hipotecario?

En el caso de que sea un crédito personal o un crédito hipotecario. Los créditos van a ser deudas que se contraen y que cuentan con una cantidad “X” máxima, ¿Cómo se devuelve esta deuda? Esta deuda se suele devolver en diferentes mensualidades, aunque también se pueden devolver de una forma “libre”.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario en realidad es una “obligación” que contraemos de devolver un dinero concreto, la cuantía de la deuda se va a amortizar en cuotas periódicas. Lo “normal” o más “común” para amortizar esta deuda va a ser mediante el pago de cuotas constantes, no obstante se pueden pactar otras formas para devolver el dinero.

La gran diferencia que tiene un préstamo hipotecario, respecto a los créditos hipotecarios, va a ser que NO se va a conceder una cantidad máxima que posteriormente puede volver a ser usada, sino que va a ser un fijo que se habrá que devolver.

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